Mutuo per Acquisto

Cos’è il mutuo e in cosa consiste

Il mutuo per acquisto, chiamato comunemente mutuo, è uno dei finanziamenti più comuni; esso prevede un mutuante (colui che presta il denaro) e un mutuatario (colui che richiede il prestito) che è obbligato a restituire il denaro.

L’articolo 1813 del Codice Civile definisce il mutuo in questo modo:

“Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della
stessa specie e qualità.”

È un finanziamento che può durare da 5 a 30 anni, è garantito da ipoteca e viene stipulato con atto pubblico davanti ad un notaio.

Quali sono le valutazioni della banca per concedere un mutuo?

Gli accertamenti che le banche effettuano prima di concedere un mutuo sono i seguenti:

• Valutare le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente.
• Vengono effettuati calcoli del rapporto tra reddito e rata perché la rata sia sostenibile nel tempo.
• Verifiche nelle centrali rischi, per eventuali segnalazioni o protesti.

Tipologie di mutui

Esistono diversi tipi di mutuo:

• Mutuo per acquisto casa: dipende dal rapporto reddito
• Mutuo per ristrutturazione: Importo minimo: 30.000 euro, massimo il 50% del valore attuale di perizia dell’immobile offerto in garanzia
• Mutuo per liquidità: per avere a disposizione un capitale da utilizzare per realizzare i tuoi desideri. Necessario il possesso di un immobile libero da ipoteca per ottenere liquidità fino al 70% del suo valore attuale.

Il mutuo può essere a titolo gratuito o a titolo oneroso (chi ha ricevuto la somma di denaro deve corrispondere gli interessi).

Tassi di interesse e imposte sul mutuo per acquisto

La classificazione dei mutui prevede diverse tipologie di interessi applicati e diversi metodi di rimborso.
I tassi di interesse applicati maggiormente sono:

• A tasso fisso: il tasso di interesse rimane costante;
• A tasso variabile: il tasso di interesse varia al variare di un indice di riferimento legato al costo del denaro;
• A tasso misto: il tasso di interesse varia da “ tasso fisso” a “tasso variabile” o viceversa, ciò dipende dal tipo di contratto (se prevede il variare del tipo di tasso a determinate condizioni e/o a scadenze);
• A tasso bilanciato: la rata di un mutuo a tasso bilanciato è composta da una percentuale a tasso fisso e una a tasso variabile;
• A tasso “Capped Rate”: è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre al quale non il tasso di interesse non può salire (anche se i tassi del mercato dovessero superarlo).

Oppure si possono classificare i mutui attraverso le differenti rate di rimborso, i principali metodi di rimborso sono a:

• Rata e durata costanti;
• Rimborso flessibile;
• Durata costante e rata variabile;
• Rata costante e durata variabile.

Ad esempio molte banche ed enti di prestito promuovono prodotti finanziari come il tasso d’ingresso.
Il tasso d’ingresso, che può variare dai tre ai sei mesi, è la promozione di un tasso di interesse inizialmente molto basso che dopo tre/sei mesi viene alzato ad un tasso di interesse normale, che prende il nome di tasso a regime (fisso, variabile, misto, ecc…).

Limitazioni e rate dei mutui

Naturalmente non è possibile chiedere un mutuo non giustificato e l’importo del finanziamento non può superare l’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca (mutuo fondiario) o del costo delle opere da eseguire (mutuo edilizio).
È possibile che il finanziamento arrivi al 100% del costo totale solo se vengono date ulteriori garanzie.
Le rate sono le parti in cui viene suddivisa la somma tra l’ammontare dell’importo del finanziamento e gli interessi; queste hanno una scadenza (mensile, bimestrale, trimestrale, annuale, ecc) e costituiscono il piano di ammortamento del debito (estinzione del debito).
Ogni rata ha quindi due fattori: il capitale del finanziamento e gli interessi.
Ogni rata ha una percentuale diversa di capitale e capitale del finanziamento (non sono mai 50% e 50%): le prime rate servono per estinguere gli interessi e abbassare il capitale del finanziamento.
Con il passare del tempo, il capitale viene restituito e quindi aumenterà la percentuale della rata dedicata al capitale del finanziamento e si abbasserà la percentuale degli interessi.

Costi aggiuntivi di un mutuo

Onde evitare spiacevoli sorprese, è bene sapere che un mutuo ha un costo a carico del mutuatario che si aggiunge agli interessi del capitale.
Il mutuatario, oltre a pagare gli interessi pattuiti, è obbligato anche a pagare:

• Spese di istruttoria della pratica (190 – 300 EURO / 0,1 – 0,5% dell’importo finanziato): costo degli atti necessari a convalidare il mutuo, della documentazione necessaria per il mutuo, ecc
• Spese di perizia (2-300 EURO): le spese per un tecnico professionista (mandato dalla banca o dall’ente di credito) per valutare l’immobile o l’oggetto del mutuo;
• Spese notarili (variano in base al contratto del mutuo per acquisto, ci sono appositi tariffari): comprendono gli onorari del notaio e le spese dovute allo Stato. È necessario formalizzare l’atto davanti a un notaio come “atto pubblico”, ciò è richiesto dalla legge per poter iscrivere l’ipoteca sull’immobile e per poter attribuire all’atto il “titolo esecutivo”: in modo che se il debitore non adempie ai suoi doveri di rimborso del prestito non c’è bisogno di una sentenza di condanna e basta un semplice atto per l’esecuzione del contratto;
• Spese dell’imposta sostitutiva (50 – 200 EURO / 0,25 – 2% dell’importo finanziato): è un’imposta sostitutiva all’imposta di regime, ipotecaria, catastale e bollo;
• Costi assicurativi (dipende in base all’immobile): è obbligatoria l’assicurazione sull’incendio che può variare in base al finanziamento (importo, durata, rata) dai 200 ai 400 EURO; alcune agenzie finanziare richiedono anche la garanzia di un’assicurazione sulla vita.

Restituzione anticipata del mutuo

Dal 2 Febbraio 2007 è possibile (per legge) restituire anticipatamente ciò che rimane da pagare del capitale del finanziamento e degli interessi in un’unica rata senza penale e in qualsiasi momento del contratto.
Per coloro che hanno aperto un mutuo prima di quella data, è possibile estinguere il mutuo con una penalità minima (le spese si sono abbassate moltissimo).
Se vuoi puoi conoscere in qualsiasi momento l’importo di mutuo per acquisto che la Banca può concederti: sono necessari documenti personali , reddituali e patrimoniali.

Se si paga in ritardo?

Il pagamento in ritardo di una rata genera interessi di mora che dovranno essere corrisposti alla banca, così come dalle condizioni contrattuali.
Se la rata venisse pagata dopo 30 giorni rispetto alla scadenza, oltre agli interessi di mora, la Banca deve segnalare l’inadempimento agli enti costituiti per il controllo e il rischio del credito con conseguente segnalazione che possono pregiudicare l’ottenimento di nuovi finanziamenti.